רכישת דירה מחברה קבלנית – בדיקות טרם רכישה

בטוחות לרכישת הדירה?

על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ד-1974, על החברה הקבלנית להמציא לרוכש הדירה בטוחה להשלמת הדירה ומסירתה לידיו. הבטוחות המקובלות הינן ערבויות בנקאיות ו/או פוליסות ביטוח מאת הבנק המלווה וכן רישום הערות אזהרה על זכויות החברה הקבלנית במקרקעין לטובת הקונה.

כיום, כאשר קיים חוסר וודאות כלכלי וקבלנים הנקלעים לקשיים טרם השלמת הבנייה, קיים יתרון לערבות הבנקאית אותה ניתן להמירה בכסף מזומן. עם זאת, ערבות בנקאית מבטיחה את השבת הכספים ששולמו לחברה הקבלנית כשהם צמודים למדד, אולם בתקופה של עליית מחירי הדירות – ירשם הפסד ריאלי בסכום הכספי שימומש, כלומר לרכישת דירה חדשה חלופית יהיה צורף להוסיף סכומים נוספים.

יש להקפיד ולבדוק כי תנאי הערבות הבנקאית עומדים בדרישות החוק וכי הבנק אינו קובע תנאים מקדמיים מופרזים כתנאי למימוש, זאת אם החברה הקבלנית אינה יכולה להשלים את הבנייה. יש לזכור כי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), תשל"ה-1975, קובעות את דרך ושיעור התשלומים שיש לשלם לחברה הקבלנית בהתאם לשלבי הבנייה. יש להקפיד שמועדי התשלומים שבהסכם יתאימו לתקנות ולחוק. כמו כן יש לדרוש מהקבלן אישור טופס 50 (אישור מס הכנסה) על מנת לוודא שהקבלן משלם את מלא חובותיו לרשויות המס ובכדי למנוע מצב לפיו רוכשי הדירה יאלצו לשלם חובות אלו מכיסם, כל זאת כתנאי להעברת הזכויות על שמם. לעניין הבטחת התמורה בגין הדירה – אם ניתן צו להקפאת הליכים נגד החברה הקבלנית, מתמנים בדרך כלל מנהל מיוחד ונאמן אשר תפקידם לדאוג להשלמת הבניה ומסירת הדירות שיושלמו לרוכשיהן. כמו-כן מטרת ההליך לאפשר לחברה הקבלנית שנקלעה לקשיים כלכליים, למכור דירות נוספות שטרם הושלמו לרוכשים חדשים – כאשר בדרך זו מובטחת לנושים קבלת חלק משמעותי מסכום החוב, ע"י קבלת מלוא תמורת הדירות מרוכשיהן. במסגרת צו להקפאת ההליכים, מוקפאים כל ההליכים כנגד החברה הקבלנית, תוך מגמה לאפשר לחברה להתארגן מחדש ולהציג אפשרות ממשית להבראתה. לכן, כדי לצמצם את הסיכון ברכישת דירה מחברה קבלנית.

מומלץ לא לחסוך בבדיקות עצמאיות לגבי חוסנה הכלכלי של חברה קבלנית המציעה דירות למכירה. בדיקה כזו יכולה למנוע את חוסר הוודאות ומפח הנפש הצפויים מהגילוי המפתיע כי החברה הקבלנית תנוהל בהמשך רק בפיקוח בית המשפט.

מי הקבלן המבצע?

מומלץ לבדוק כי הקבלן רשום ברשם הקבלנים, לבדוק פרויקטים קודמים שבוצעו על ידי קבלן זה ואף לשוחח עם דיירים שרכשו מקבלן זה דירות בעבר. לפעמים או דרך כלל, מתגלה פער משמעותי בין דברי השבח שמרעיפים אנשי השיווק לבין חוות דעתם של בעלי דירות שעבדו עם הקבלן.

היכן מצוין בחוזה מה כוללת הדירה?

לכל חוזה רכישת דירה חדשה, הקבלן אמור לצרף מפרט טכני ותשריט של הנכס. המפרט הטכני ערוך לפי נוסח הקבוע בחוק וכולל פרטים רבים ביחס למרכיבי הבנייה, החומרים, המידות, המתקנים והאביזרים שיבנו בבניין ובדירה. צריך להקפיד ללמוד את המפרט הטכני ביחס לפרטים שסוכמו כי יכללו במחיר ולהימנע, ככל שניתן, מציון המונח "או שווה ערך לפי שיקול דעת הקבלן". מונח זה יכול לשמש עילה למחלוקת עתידית בהחלפת מרכיבים משמעותיים בדירה, ברכיבים זולים יותר.