כיצד לרכוש דירה

ההמלצה הראשונה והטובה ביותר היא לקבל ליווי צמוד מעורך דין המתמחה בתחום מהשלב הראשוני בו החלטנו על הרכישה האמורה.

הקונה לוודא, כי מי שמציג עצמו כבעל הדירה הוא אכן כזה. לכן על הקונה לוודא זאת בבדיקה פשוטה שהיא קבלת נסח טאבו עם פרטי הבעלות של הנכס או במקרה ומדובר בנכס מוחכר, אזי יש לקבל אישור זכויות עדכני ממנהל מקרקעי ישראל ו/או אישור מאת החברה המשכנת המנהלת את הנכס ורישומיו אצלה, במידה וזכויות הדירה רשומות שם.

יש לוודא כי על הדירה המיועדת לרכישה לא חל ו/או רשום צו הריסה ו/או עיקול ו/או שיעבוד ושלא מנוהל לגביו כל הליך פלילי מכל סוג שהוא. בדיקה זו חשובה ביותר, שכן אם לא יוסר השיעבוד לא יוכל הקונה להשלים את הליך רישום הזכויות בדירה על שמו.

אם הקונה זקוק למשכנתא לרכישת הדירה, כדאי שיביא שמאי פרטי מטעמו, קודם חתימת החוזה, כל זאת כדי לוודא שהמחיר שסוכם אכן משקף את מחיר הדירה וסביבתה. בדיקה זו מיועדת למנוע מצב בו השמאי מטעם הבנק למשכנתאות, המגיע לאחר שהוצג הסכם מכר חתום, מעריך את הדירה בסכום מופחת ואז הקונה נדרש להשלים את הפער שנוצר. אומנם בדיקת השמאי הפרטי כרוכה בעלות כספית, אך היא הוצאה כספית קטנה יחסית לכך שהקונה לא יוכל לעמוד כלכלית בהשלמת הפער בין השומה לבין מחיר הדירה שסוכם וימצא עצמו בהפרת חוזה. טיפ קטן שיעזור הוא לקחת מראש שמאי שעובד עם הבנק ממנו תבקשו לקחת את ההלוואה. הדבר יקל על קבלת שומה באותו ההיקף ואשר מראש מתאימה לבנק והשמאי יכול להשתמש בה בשלב מאוחר יותר עת נדרשת הלוואת המשכנתא בפועל. במקרה כזה יכולים לעיתים לחסוך בעלויות השמאות

לבדוק שלא בוצעה כל בנייה בחריגה, כאשר אם בוצעה בנייה שכזאת, הרי לא ניתן היתר בנייה כדין. על כן משמעות הדבר היא שייתכן ומנוהל הליך פלילי ו/או ינוהל הליך פלילי בעתיד, גם נגד הקונה וזאת מכוח היותו מי שיירשם כבעלים של הדירה בעתיד. שימת לב לכך, כי ייתכן ועקב בנייה בחריגה לא ימצאו האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בדירה לקונה. היינו, הקונה שילם את התמורה ובלי שהזכויות בדירה יירשמו על שמו.

אם בבדיקה לגבי הזכויות בדירה עולה כי המוכרים נטלו משכנתא, מומלץ שמשכנתא זו תסולק באמצעות כספי הקונה ישירות לבנק המלווה ורק לאחר סילוקה תשולם יתרת התמורה ישירות למוכר ו/או לנאמן, לפי העניין. באמצעות זאת מבטיח הקונה כי המשכנתא תסולק ובכך יקבל נכס נקי מזכויות צד שלישי.

לצורך העברת הזכויות בדירה לקונה, נדרש המוכר להמציא מסמכים רבים, בהם אישור מס שבח, היטל השבחה, אישור עירייה ו/או אישור מועצה מקומית, אישור סילוק משכנתא ועוד. כאשר לא פעם קורה כי עד למועד ביצוע מסירת החזקה בדירה לקונה, שהוא המועד האחרון לתשלום, לא המציא המוכר את כל האישורים הנדרשים לקונה על מנת להעביר זכויותיו בדירה על שמו. במקרה כזה משולם חלק מהתשלום האחרון עליו מוסכם מראש בחוזה ישירות לבא כוחו של המוכר, קרי, הנאמן, שאינו מורשה לשחרר ו/או להעביר כספים אלה למוכר, אלא לאחר שהומצאו כל האישורים בתוקף לפי החוזה. כך מבטיח הקונה, כי אם ישנו חוב המונע המצאת אישור, יוכל הנאמן באמצעות הכספים המוחזקים אצלו בנאמנות, לסלק את החוב ולאפשר השלמת הליך העברת הזכויות בדירה משם המוכר לשם הקונה.\

בעסקת מכר מקובל לשלם 10%-15% על חשבון תמורת הדירה במעמד החתימה על חוזה המכר. כאשר דרך כלל נבנה מנגנון בין באי כח הצדדים לפיו התשלום הראשון נשאר בנאמנות אצל בא כוח המוכר עד לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש על הזכויות בדירה, כל זאת במטרה למנוע מקונים פוטנציאלים אחרים מלקנות את הדירה.

חשוב לקחת בחשבון במחיר הדירה גם את סכום מס הרכישה.

חשוב לבדוק את מצב הדירה, כלומר, האם ישנם ליקויי בנייה, מה מצב הצנרת וכד', כל זאת כדי להימנע ממצב בו לאחר רכישת הדירה וקבלת החזקה בה לאחר שכבר שולמה כל התמורה בעדה, נגלות בעיות שלולא ידע עליהן הקונה, לא היה חותם על חוזה המכר ו/או היה חותם עליו בתנאים שונים.

תוכן מאמר זה נועד למתן אינפורמציה בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי הניתן על ידי עורך דין.