חשיבות רישום הערת אזהרה כאשר רוכשים נכס

רכישת נכס אינו עניין של מה בכך, לכן מומלץ להיעזר בבעל מקצוע מתאים, היינו עורך דין, המתמחה בתחום והוא אשר ילווה רכישה זו, זאת כדי למנוע מצבים בעיתיים בעתיד ועסקאות נוגדות בנכס.

ישנן מספר סוגי הערות אזהרה שונות ומטרותיהן שונות.

במאמר זה נסקור בקצרה את החשיבות של רישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 העוסק עיקר בהערת אזהרה בגין התחייבות לבצע עסקה במקרקעין.

למה יש צורך ברישום הערת אזהרה?

רישום הערת אזהרה נועד להתריע בפני כולי עלמא כי בעל הזכויות בנכס התחייב לעשות ו/או לא לעשות עסקה כלשהי בנכס. תהליך העברת הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) יכול ויקח זמן רב עקב מגבלות בעסקה ו/או בבעיות רישומיות שונות שיש על הנכס, וכאשר רושמים הערת אזהרה, מבטיחים את זכויות רוכש הנכס עד לגמר רישום הנכס בטאבו וכן מניעתו של בעל הנכס המוכר נכס זה מלמכור הנכס לשני אנשים שונים.

האם ניתן לרשום שתי עסקאות סותרות על אותו נכס?

כן. מאחר ולרשם המקרקעין אין כל שיקול דעת בעת רישום הערת האזהרה. עם זאת, סעיף 12 לחוק המקרקעין קובע, כי רישום הערה הסותרת הערת אזהרה קודמת יעשה רק כאשר הזכאי בהתאם להערת האזהרה (למשל, הרוכש) נתן הסכמתו לרישום הסותר ו/או באמצעות צו בית משפט.

עניין ריבוי הערות האזהרה קיים עיקר במקרה שהנכס אינו מוסדר בטאבו ועל החלקה בו קיים הנכס קיימים מספר בעלי זכויות שונים.

מקרה קלאסי נוסף הוא כאשר הנכס נמצא בבנין בו מתבצע פרוייקט התחדשות עירונית כזה או אחר ועל הזכויות בנכס ישנה הערה לטובת היזם והוא אשר נותן הסכמתו לרישום הערות אזהרה נוספות על הנכס בטאבו.

מה קורה אם אחרי רישום הערת אזהרה נרשם עיקול על הנכס או הוצא צו לקבלת הנכסים בפשיטת רגל או שהתמנה כונס נכסים על כל הרכוש של בעל המקרקעין?

סעיף 126 לחוק המקרקעין – תשכ"ט-1969 קובע, כי כל עוד לא נמחקה הערת אזהרה, ההתחייבויות כלפי הזכאי אינן נפגעות. לכן הערת אזהרה מהווה הגנה כפולה לרוכש, הן מפני עסקה סותרת והן מפני עיקול ו/או פשיטת רגל .

הצורך ברישום הערת אזהרה במהירות

פעמים רבות קורה כאשר אדם מבצע רכישה של נכס, עוד לפני שהספיק לרשום הערת אזהרה בטאבו, אותו הנכס מוצע לקונה אחר, שלא ידע על העסקה של האדם הראשון והוא רושם הערת אזהרה לטובתו, אזי מי יהיה זכאי לקבלת הבעלות על הנכס?

בפסק הדין שניתן במסגרת ע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל, נקבע כי אם הרוכש הראשון לא רשם הערת אזהרה לזכותו תוך זמן סביר, זכותו של הרוכש השני תגבר, אם רכש את הנכס בתמורה ובתום לב.

לכן, עולה חשיבות רישום הערת אזהרה על המקרקעין במהירות וללא כל דחיה.

בנוסף, רישום הערת אזהרה לא תקף רק לגבי בעלות במקרקעין, אלא גם תקף לעניין זכויות נספות, כגון: שכירות, שאילה, זכות קדימה ומשכנתא.

חוק המקרקעין יוצר מנגנון הגנה עבור הזכאי לזכות חוזית בשלב זה, במקרקעין, קרי, רוכש הדירה, אך הרישום עלול להיות חסר משמעות, אם לא יבוצע לאלתר.

תוכן מאמר זה נועד למתן אינפורמציה בלבד והוא אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי הניתן על ידי עורך דין.